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一线城市房价不是炒起来的  

2016-10-20 12:44:02|  分类: 时事新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  国土部:全国将停止别墅类用地土地供应
  国土资源部:全国将停止别墅供地;坚持房地产调控政策不动摇,不得安排别墅类用地
  信息时报讯,近日,国土资源部召开新闻发布会,表示将进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时,全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应,从而进一步调控住房供应结构。
  据悉,对于别墅用地的严控,早在2003年有关部门就发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》的通知,要求优化土地供应布局和结构,停止别墅类用地的土地供应。此后,别墅类用地的管控持续升级。与此前的管控相比,国土部此次的表态已经涉及“联排别墅、叠拼别墅、墅级洋房”等低密住宅。
  中原研究部客户研究主任熊小洪表示,随着二孩政策的实施,目前市场上对别墅的需求依然旺盛,而业主也较为惜售。加上别墅用地的减少,未来更为稀缺。
  安居客调查显示,目前广州别墅成交依然以近郊区域为主,番禺、花都、增城等区域为主,成交占比在80%左右。今年上半年广州二手别墅成交共52宗,与2015年上半年的65宗相比下降幅度约20%。不过,值得一提的是,在成交量下滑的同时,其市场价格同比却普涨10%以上,而涨幅最大的则是花都和番禺。

  一线城市房价不是炒起来的,最严重的泡沫在二线城市
  其实中国的房地产泡沫,主要是存在于部分热点二线城市,因为其房价上涨与“不限购+阶段性低库存”有关,而这两个因素都已经或将要改变。
  对于一线城市,货币宽松和限贷放松使得刚性需求提前兑现,加速了房价上涨,但与以为了将来卖出的“炒房”有本质不同,一线城市即使房价下跌,也难以超过2012或2014年的跌幅;
  对于三四线城市,“炒房”的动机本来就不存在,未来仍然是城镇化与高库存的博弈,大涨大跌的空间都不大;
  对于二线城市,存在一定程度的“炒房”泡沫,“限购+扩大土地供给”可能会导致二线城市房价大跌,这种下跌是房地产市场正常化的结果。
  如今,最严调控来袭,不排除在个别热点二线城市重现温州房价大跌的可能,但也正与2012年的温州类似,暴跌扩散到其他城市的可能性很低。如果要想从根本上,改变一线城市房价的长期上涨趋势,解决办法就是,将“控制人口规模”与“控制土地规模”脱钩。“控制土地规模”一直被作为“控制人口规模”的工具,未来有可能只控制人口规模,而不控制或少控制土地规模,同时加快引导特大城市人口向周边转移。这样,一线城市的房价上涨趋势,才能得以控制!

  中国不存在房地产泡沫,房价上涨将长期存在!
  中国是否存在“房地产泡沫”。我们一直不太认可“中国房地产存在系统性泡沫”的说法,特别是不认可“一线城市高房价等于泡沫”的说法。
  中国一线城市的高房价本质上是“产业集聚、资源集聚导致的特大城市化需求”(决定需求)与“严控特大城市规模”(决定供给)之间的矛盾。而所谓“资产价格泡沫”需要有两个要素:一是“价格偏离价值”,二是“存在加杠杆投资行为”。
  第一个要素:价格偏离价值。必须注意,政府政策因素应当体现在“价值”中。脱离开ZF政策,谈论价值是没有意义的。黑色系暴涨的根本原因是“供给侧改革”,这一政策因素确实会改变黑色系商品的长期价值,因此价格的上涨是符合基本面的,而不是价格偏离价值。
  第二个要素:加杠杆投资行为。在“价格没有偏离价值”的情况下,加杠杆只会”加速价格向价值回归”,而不是“加剧价格与价值的偏离”,也不会导致资产价格泡沫,这就跟“加杠杆套利”可以抹平错误定价、实现市场有效性的逻辑是一样的。
  特别是在一线城市、一直存在限购政策的情况下,加杠杆只是加速刚性需求的释放,而不会导致未来的去杠杆和崩盘。因此,我们并不认为中国存在系统性的房地产泡沫,特别是一线城市高房价绝不能轻易与“房地产泡沫”划等号,更不能轻易将日本房地产一蹶不振的孤例套用到中国。所以,在中国“严控特大城市规模”这一城镇化路径没有得到改变之前,一线城市房价上涨将长期存在,而与“会因杠杆断裂的泡沫”有着本质的不同。


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