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地产群雄一线抢地 深圳前海两地块拍出123亿  

2013-07-29 15:15:28|  分类: 时事新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  两块地,卖了123亿
  7月26日,深圳前海首批土地出让,吸引了万科、绿地、世茂、华润等多家地产巨头前来竞标。结果,短短10分钟,两幅土地被深圳卓越地产以123亿元收入囊中。
  这一结果出人意料。“卓越总裁李晓平很淡定,但内部员工也没想到两块地都能拿下”,接近卓越地产的人士说。
  卓越集团是深圳目前最大的商用物业供应商。不过,卓越此次拿下的前海地块仅可以成为总价“地王”,而单价并非最高,每平方米不到2万元,与上周每平方米5万元以上的北京孙河地块相比,不可同日而语。
  无论总价还是单价,一线城市自5月份以来的地王接力赛不断上演,接下来前海还将有一幅底价高达67.2亿元的地块出让,预计会再创新高;上海一幅底价高达170亿的地王也即将出让,而地价上涨的预期和实际效应已经传导至新房市场,在前海此次拍卖之前,区域周边房价年内已上涨10%~20%。

  10分钟,“一次竞价”
  前海“第一拍”留给开发商的时间,只有10分钟。
  这是此次土地报价的规则:没有拍卖环节,封闭报价,现场开标,竞买人需要在规定的10分钟内一次性投标,价高者得。参与的共有华润、卓越、佳兆业、万科、金融街控股、世茂房地产、绿地7家地产商。
  7月26日下午3时许,卓越地产分别以51.89亿元及71.8亿竞得前海T201-0077、T201-0075两幅地。两地块面积分别为49152平方米和57481平方米,建筑面积分别为32万平方米和45万平方米,挂牌起始价分别为35亿元和47亿元。
  根据起始价格计算,卓越所拿地块其土地溢价率分别为48.25%和52.76%,其中T201-0075地块以71.8亿元成为深圳有史以来的新总价地王。
  前海管理局规划建设处处长胡灿表示,此次前海拍地采用一次竞价的新方式,一是为防止出现类似现场“竞价”的激烈状况;二是前海土地出让是第一次,对土地价值并没有成熟的认识,一次竞价相当于“试水”,能够指导今后土地出让底价的制定。
  胡灿称,这也是出于引入城市综合体开发、支持产业发展和限制房地产炒作的考虑,可以有效降低产业项目入驻门槛和发展成本,防止圈地。
  胡灿还透露,除了首批3宗地块,今年内前海还将推出8—10块地进行招拍挂,但采用的拍卖方式可能不再是“一次竞价”,而是会采取其他创新方式。
  “深圳多年未有大规模公开出让土地,很多大型开发商对深圳都很有兴趣”,一家中介机构人士表示,预计接下来前海土地市场的热度还将持续。

  爆冷胜出的“小个子”
  对于卓越地产连拿两幅地,深圳地产业界人士大多表示未曾预料到。
  美联物业全国研究总监徐枫告诉本报,根据美联此前的测算,前海这两幅地的合理溢价率区间在10%~20%,这是基于深圳市场目前的写字楼、商业回报率与租金水平得出的,当前深圳甲级写字楼均价4.5万平方米。以此推算,卓越此次拿地将来要卖到7万左右每平米才可盈利。而据徐枫预计,深圳写字楼到2016年的均价也仅为6万平方米左右。
  第一太平戴维斯提供的数据显示,今年第二季度深圳写字楼平均售价超过4.9万元每平方米,环比上升5.3%。本次出让的两块地在建成后,分别有约占总建筑面积16%和22%的物业必须无偿移交给前海管理局。其楼面起始价(除去无偿移交面积)已经超过每平方米1.3万元,最后的成交价接近每平方米2万元,而近两年来相邻地区土地成交最高楼面价格不过每平方米1.1万元。
  此外,根据前海方面的要求,开发商不包括地价的投资强度不低于1.5万元/平方米,这意味着卓越所拿地块未来的造价和建筑、装修等成本也要高过一般甲级写字楼。
  以卓越地产去年刚刚过百亿的销售额,是否足以支撑如此巨量的土地出让金?这也是业界关心的问题。按照当前普遍的土地招拍挂规则,拿地后一般三个月到半年内要支付完全部地价款。
  卓越地产人士26日在现场表示,其拿地资金均为自有资金,前海这两幅土地价格“不贵”,是较为“合适的价格”,拿地后将按照政府规划开发,预计3个月后可开工。
  徐枫分析认为,卓越在今年会面临比较大的资金压力,可能会将福田中心区写字楼尽快出售,回笼现金;也可以采取其他融资手段或者合作开发,缓解资金压力。不过,作为首家在前海拿地的开发商,此次卓越拿地的土地款支付节点应该是可以与政府协商的,与一般拿地会不同;此外深圳政府也会在旧城改造项目上给予卓越一些优惠或补贴。

  地王接力赛未止
  近期全国地王频出的背后,是众多大型龙头地产商正在重回一二线城市。
  7月初恒大地产不惜微利拿地首次进京拿下昌平沙河地块,即被业界视为这一趋势的标志性事件。保利地产高管早在去年中便向本报表示,要回到一二线城市储备土地,去年下半年至今,保利接连在北京、上海、天津、青岛等一二线城市获取多个项目。
  “三四线城市的消费承载力仍然有限,而且购买力通常只有一波,缺乏可持续性”。一位不具名的地产业界人士说,而一线城市的楼市则有不断增长的庞大人口和巨量刚需支撑。在今年以来全国楼市回暖的形势下,大地产商势必重回一线。
  北京中原地产总监张大伟称,2012年以来整体市场发展不均衡,三四线城市库存积压过多,需求难以上涨,而一二线城市则领涨市场。预计下半年,房企集中一二线拿地的现象将更普遍。
  地王、高价地频出对于房价的影响也已显现。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄指出,前海的发展计划以及此次土地出让,被认为是引起周边二手住宅房价上涨幅度达到10%-20%的主要原因;而在北京和广州,多幅地王的拍出产生连锁反应,房价连续数月领涨全国,北京通州号称要步入3万元时代。
  今年上半年房地产调控政策实际上处于“真空”期,“国五条已经落空,‘20%个税’政策没有得到执行”,全联房地产商会创会会长聂梅生说,因此,开发商对于后市的预期正在变得乐观。
  “当前低迷的宏观经济,还需房地产投资来托底”,成为普遍流行的观点;华远地产董事长任志强指出,“各地已经从控制房价转变成了控制房价涨幅”。
  世联地产的购房者信心指数显示,预计下半年房价继续上涨的受访者达到了7成以上,创这一轮调控以来的新高。
  不过,徐枫警告说,房价过快上涨、地王频出也可能成为新一轮调控措施将出的前奏,“中央可能会向地方施压”。
  2013年07月29日09:37《21世纪经济报道》

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