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“沿江新城”给力西部楼市:福永沙井迎来新契机  

2011-05-19 14:05:31|  分类: 时事新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“沿江新城”给力西部楼市 福永沙井迎来新契机
将为福永、沙井等片区房地产市场提供新的发展契机
2011年5月19日《深圳新闻网》

  记者近日了解到,深圳市和宝安区两级政府重点规划打造的西部“沿江新城”取得新进展:一期将整备土地10.65平方公里,相关土地整备工程方案设计刚刚通过专家评审。众多业内人士表示,西部“沿江新城”规划的实施将会打造第二个深圳西岸,并为福永、沙井等片区的房地产市场提供新的发展契机。 >>>>新开发热点:宝安沿江新城土地整备方案浮出
  地产商屯兵福永和沙井
  “十二五”期间,继龙华新城崛起之后,在深圳的西部福永、沙井片区,还将崛起一座西部沿江新城。该新城范围在茅洲河口以南、机场以北的区域,紧临东莞长安滨海新区,面积达36平方公里。
  宝安区土地储备中心近日邀请了中国铁路科学研究院等5名专家,组织开展了“宝安区西部沿江新城土地整备工程(一期)方案设计”评审,对深圳市勘察测绘院有限公司提交的方案设计进行了审议。有评论者称,西部沿江新城可谓是万事俱备,因势待发,福永、沙井等传统工业集聚区也将借此改变面貌,以新的城市形态展示深圳西部新形象,片区楼市也将迎来新的发展契机。
  今年一季度深圳楼市成交报告似乎也在佐证这一观点。位于福永的万科·金色领域表现出色,首批单位短期内快速售罄,位居深圳第一季度销售季军、宝安区销售亚军。据了解,目前该片区已引来大地产商入驻,除“千亿巨头”万科在福永、沙井已储备了两个以上项目外,地产新锐华盛地产则一鸣惊人,建筑面积数十万平方米的华盛·西荟城正蓄势待发。

  楼市“西进”上演续集
  福永、沙井等街道作为宝安国际机场所在地,该区域人口相对密集,但目前还是一片基塘风光和现代化工业厂房集聚区。2010年9月,深圳市委提出要在宝安茅洲河口以南、机场以北约36平方公里的片区规划建设沿江新城,打造深圳西部城市次中心,“沿江新城”概念首次提了出来。
  目前,深圳东西两翼的惠州和东莞都在打造针对深圳的新城,并且先行一步。不过,福永、沙井的优势明显。从交通方面来看,沿江新城邻近大铲湾码头、机场、广深高速、107国道等,具有先天的海、陆、空优势。目前正在修建的沿江高速以及未来规划修建的深中通道均在此设有通道口;珠三角区域的城际轨道,深圳规划的地铁1号线延长线、10号线、11号线也均通过此区域,便捷的交通有利于此片区的高端人群集聚。此外,该片区工业主要以信息产业为主,是世界电子信息产业集聚区,在深圳特区一体化的进程中,该片区面临着产业转型升级和旧工业区改造、城市化进程的快速推进,将推动该片区朝现代化城区发展。
  业内人士表示,在沿江新城规划的实施下,楼市“西进”还将上演续集,福永、沙井片区将可能接过深圳楼市的接力棒。

  沙井楼市开始发力
  据了解,西部沿江新城土地整备的工程范围在沙井南环路以南、锦绣路口和福园二路以西、宝安国际机场以北、珠江口以东,总面积为10.65平方公里,后期待西部沿江新城规划编制完成后,再根据各区域规划功能进行软基处理和市政基础设施建设。该土地整备工程的实施将为西部沿江新城的尽快启动提供用地保证,有利于加快推进宝安区的整体规划建设。
  据悉,根据“十二五”规划,深圳将依托前海中心的建设,进一步推出开发宝安湾区计划,从南山蛇口、前海北延,至东莞长安,共同打造珠江东岸世界级湾区。根据《珠江三角洲城镇群协调发展规划》,珠江入海口沿岸地区将开展“湾区建设计划”,其中包括在珠江东岸建设“黄金走廊”——深圳西部沿江新城、东莞长安滨海新区。
  目前,福永、沙井的房地产开发仍处在深圳最低端地产生态链的位置上,房地产业、商业物业都处于城市化的初级发展阶段,周边的房价仅相当于南山、宝安中心区房价的1/3。显而易见,西部沿江新城板块是深圳未来房地产开发最具成长潜力的发展区之一。万科·金色领域已“小试牛刀”,使福永片区赢得瞩目,而华盛·西城荟也蓄势待发,提升沙井片区整体关注度。
  据了解,华盛·西荟城建设用地面积62968平方米,改造后项目总建设规模达35万平方米,计容积率建筑面积283350平方米,其中住宅220200平方米、商业31500平方米、酒店物业13800平方米、商务办公物业13140平方米、为该区域第一个都市综合体。


新开发热点 沿江新城首期将整备10平方公里土地
未来总占地面积将达36平方公里,将成继宝安中心区、前海之后新开发热点
2011年5月19日《深圳新闻网》

  眼前这片有些荒凉的土地上将崛起一座沿江新城。
  眺望深圳的前海片区,工程车辆在这片区域内来回穿梭,高脚架一排排并列着延伸到远处,一片正在热火朝天大开发的场景。沿着珠江东岸朝北望去,在福永、沙井的滨海片区,正在修建的沿江高速公路两侧,一块面积两倍于前海片区的区域纳入了市、区两级政府的视野之中。这一区域,将成为继前海之后,深圳未来经济社会发展的又一增长点。
  去年,一个名词“沿江新城”在政府文件中被首次提出,该概念刚一浮出水面,就引起了众专家的关注。对于宝安乃至深圳,名词背后,寄托了太多的土地希望。从去年开始,围绕着沿江新城开发的各种准备工作就相继开展。近日,记者获悉,宝安西部沿江新城土地整备(一期)方案设计获专家评审通过,首批10.65平方公里的土地,将会出现在政府的土地储备库中。未来一个占地面积为36平方公里的沿江新城将出现在深圳的地图之上,成为继后海、宝安中心区、前海、碧海新城之后,深圳市未来接续开发的沿江区域。

  曾被遗忘的处女之地
  如今原住居民依旧靠打渔谋生的家庭已经很少,不过在部分河涌上,依旧可以看到水上渔家。他们从陆地上取来淡水,在基塘上搭建木屋,而渔船则是流动的家,吃饭、工作都在船上。
  欣赏原生态的红树林,看退潮后白鹤浅滩中觅食,这样的场景不仅仅为红树林独有。在宝安福永、沙井滨海一带,有一条两车道的沥青公路,铺展在海边,沿海的一边还有一米多高的护坡,护坡之外,则是大片的红树林,生长在水中的红树林,成为各种鸟类的集聚地。另一边则是一排浓绿粗大的针叶防护林。这条道路目前很少有人行走,除了原住居民之外,很少被外来人所知。道路是乡村道路,已经存在了几十年,期间经过多次重修,道路及两侧的防护带就是宝安曾经出名的西海堤,是宝安滨海一带为防止台风侵袭鱼塘而修建。
  西海堤连接福永和沙井多条河涌,每个河涌均有一个水闸,比如虾山涌、四兴涌、和平涌、下涌、公益涌、坦仔涌等,部分河涌名在宝安地图上已无标识。不过,每条河涌都是当地人走向大海的出口。
  西海堤靠近陆地的一侧,分布着大大小小不等面积的鱼塘,每个鱼塘均与河涌相连接。河涌两侧的塘基成为一条条乡间小道,渔民们的家就布局在这乡间小道的一侧,在塘基之上,渔民们种有各种蔬菜,而休闲的白鹤会停留在塘基之上,或者在抽干水的鱼塘内觅食、玩耍。上千只的白鹤与基塘、防护林、小木屋构成了宝安特有的田园基塘风光。
  如今原住居民依旧靠打渔谋生的家庭已经很少,不过在部分河涌上,依旧可以看到水上渔家。他们从陆地上取来淡水,在基塘上搭建木屋,而渔船则是流动的家,吃饭、工作在船上,每天早出晚归,在珠江入海口处飘荡。在深圳这个不断发展的大都市,这些少有的以打渔为生的渔民,是在延续老祖宗遗留下来的生存技能,不与高速发展的城市生活接轨,成为生活在城市之外的特殊人群。这些渔民的生存之本就依赖于这些鱼塘、这片广袤的海域。
  南起福永码头,北到宝安东莞交汇的茅洲河,这片原生态的基塘风光正在不断缩小。在福永航盛工业园后面,一个围墙已经修建起来,原来的基塘已经被填平出一块平整的土地,平地上还停留一些大型设备。大片的基塘是用石块填埋,上面再覆盖建筑垃圾或者土壤,经过多年的沉积,可供开发的土地便呈现出来。
  正是这种填埋造地的方式,让这片被人忽视的区域,纳入到政府土地开发之列。在宝安,土地瓶颈早已凸显,能够提供如此大的面积,而开发成本和难度却相对较小的基塘土地,是宝安的一片宝地,为宝安,乃至深圳未来的发展提供了后续的可开发资源。

  10平方公里土地整备方案浮出
  宝安区在“十二五”规划中提出,发展动力从要素推动向创新驱动转变。处于战略节点位置的沿江新城地区,可以发挥其沟通多种资源要素的作用,成为区域产业升级的发动机。
  上述原生态的基塘风光,正在被一个名词所概括———“沿江新城”。正如前海一样,宝安最后一块滨海之地已经被纳入到政府的视野当中。在它身上如何做文章,目前正是一些专家、学者、政府人员讨论的热点。
  2010年9月,深圳市有关会议提出,要在宝安茅洲河口以南、机场以北约36平方公里的片区规划建设新城,打造深圳西部城市次中心。由此,针对福永、沙井片区的“沿江新城”概念首次从决策层中提出来。概念的抛出,让这片处女之地顿时成为外界关注的焦点,各种探讨发展的问题,不断地出现在相关的报告和文件当中。
  透过这些声音,我们不禁会问,这片美丽的田园风光开发的大背景是什么呢?去年11月份,深圳市规划和国土资源委员会主任王芃带队,在宝安区相关领导的陪同下,考察了西部沿江新城现场。规土委宝安管理局规划人员简明扼要地介绍了相关背景:根据《珠江三角洲城镇群协调发展规划》,珠江入海口沿岸地区将开展“湾区建设计划”,其中就包括了珠江东岸的深圳西部沿江、东莞长安新区等地。位于深莞交界的沙井地区,依托空港交通和滨海资源优势,同样具备成为区域性发展重点的基础条件,并将成为深圳参与新一轮珠江口湾区竞争与合作的新平台。同时,宝安区在“十二五”规划中提出,发展动力从要素推动向创新驱动转变。处于战略节点位置的沿江新城地区,可以发挥其沟通多种资源要素的作用,成为区域产业升级的发动机。
  正是看清了大发展趋势,宝安管理局开始对西部沿海地区(沿江新城)空间发展进行策略研究,并形成初步成果。今年2月,宝安区“两会”政府工作报告中明确提出,加快启动沿江新城填土工程。据记者了解,宝安区西部沿江新城土地整备前期工作已于去年正式启动。宝安区土地储备开发中心根据区委、区政府关于土地整备工作部署,组织开展了西部沿江新城土地整备工程(一期)前期工作,并先后两次向区府作了《西部沿江新城土地整备工程(一期)》方案设计汇报。
  “按照会议精神,区土地储备开发中心随后又多次与区发改局、市规土委宝安管理局、区城管局、区环保水务局、区农林渔业局就相关工作进行沟通协调。今年一季度,在去年完成计划立项、勘察设计招标、勘察和测量及方案设计专家评审的基础上,对设计方案进行了进一步完善,具备专家评审条件。”区土地储备开发中心的工作人员介绍。
  目前沿江新城土地整备工作有了最新的进展。近日宝安区土地储备开发中心邀请中国铁路科学研究院刘国楠研究员等5名专家,组织开展了“宝安区西部沿江新城土地整备工程(一期)方案设计”评审,对深圳市勘察测绘院有限公司提交的方案设计进行了审议。专家组认为,宝安区西部沿江新城土地整备工程(一期)方案设计编制依据较为充分,技术方案总体合理、可行,基本上能满足土地整备及场地后续开发的要求。目前,设计单位正根据专家意见进行方案完善,近期将开展该工程的有关报批工作。
  据了解,此次西部沿江新城土地整备的工程(一期)范围在沙井南环路以南,锦绣路口和福园二路以西,深圳宝安机场以北,珠江口以东,总面积为10.65平方公里,主要工作是形成陆域,之后期待西部沿江新城规划编制完成,再根据各区域规划功能进行软基处理和市政基础设施建设。“该土地整备工程的实施将为西部沿江新城的尽快启动提供用地保证,有利于加快推进宝安区的整体规划建设”。宝安区管理局工作人员介绍。

  沿江新城板块接过楼市接力棒
  沿江新城邻近大铲湾码头、机场、广深高速、107国道等,具有先天的海、陆、空优势。目前正在修建的沿江高速在此设有通道口;珠三角区域的城际轨道,深圳规划的地铁1号线延长线、10线、11号线也均通过此区域。
  对于政府的一项规划,哪怕还只是一个定位不清的概念,就能让地产开发商敏锐地嗅出商机来。随着政府建设沿江新城步伐的加快,地产商们也在围绕着新城的建设,施展拳脚,部分开发商已经率先从新城的外围进行突破。
  近日针对沿江新城的土地平整工作,在房地产信息网论坛中一名为“鹰眼2”的网友发表了题为《地产相对论:再造一个深圳西岸》的帖子,文中指出:西部沿江新城可谓是万事俱备,引而待发。福永、沙井等传统工业集聚区将借此改变面貌,以新的城市形态展示深圳西部的新形象。或许,一个曾经被忽视的地产“热土”,一个未来前景无限的城市新热点——— 西部沿江新城板块即将发力。“今年一季度深圳楼市成交报告似乎也佐证这一观点。特别是位于福永的万科金色领域表现出色,首批单位短期内快速售罄,位居深圳第一季度销售季军、宝安区销售亚军”。
  大地产商更是虎视眈眈。除“千亿巨头”万科在福永、沙井已储备了二个以上的项目外,地产新锐华盛地产则一鸣惊人,建筑面积数十万平米的华盛西城荟正蓄势待发。西荟城,建设用地面积62968平方米,改造后项目总建设规模达35万平方米,计容积率建筑面积283350平方米,其中住宅220200平方米,商业31500平方米,酒店物业13800平方米,商务办公物业13140平方米,为该区域第一个都市综合体,是沙井城市化的里程碑。不少业内人士看好该片区的厚积薄发和后发制人,该片区可能在未来一段时间坐庄深圳楼市。
  地产商的这种眼光并不是空穴来风,而是基于福永、沙井的得天独厚的优势。从交通方面来看,沿江新城邻近大铲湾码头、机场、广深高速、107国道等,具有先天的海、陆、空优势。目前正在修建的沿江高速在此设有通道口;珠三角区域的城际轨道,深圳规划的地铁1号线延长线、10线、11号线也均通过此区域,便捷的交通有利于此片区的高端人群集聚。此外,该片区工业主要以信息产业为主,是世界电子信息产业集聚区,在深圳特区一体化的进程中,该片区面临着产业转型升级和旧工业区改造、城市化进程的快速推进,将推促该片区朝现代化城区发展。
  此外,福永、沙井的房地产开发仍处在深圳最低端地产生态链的位置上,房地产业,商业物业都处于城市化的初级发展阶段,周边的房价仅相当于南山、宝安中心区房价的1/3。显而易见,西部沿江新城板块的价值被严重低估。它或将成为深圳未来房地产开发最具成长潜力的发展区之一。
  上述网友在文中提出:福永、沙井地产被投入这么一枚“核弹”,价值自然裂变,它的价值无异于再造一个“深圳西岸”,为此,楼市“西进”还将上演续集,2011深圳地产看福永、沙井,新城板块将接过深圳楼市接力棒。

  新安观潮 新城规划要避免“千城一面”
  白纸上画画,相对来说会比较容易,但如果心中无画,盲目下笔,则会糟蹋一张白纸。宝安要在福永、沙井打造沿江新城就类似白纸画画。目前一块连片的,完整的土地在宝安已经很难找到,土地问题也成为宝安经济发展的瓶颈之一。而深圳市从全市的战略定位发展沿江新城,对于宝安来说,是一个难得的历史机遇,也可能是宝安沿海片区可整体发展的最后一片区域,要想在这块处女地上打造出一个“别样”的城市来,避免深圳乃至全国城市“千城一面”的悲剧,提早规划、超前规划成为必然选择。
  世界著名建筑设计大师贝聿铭有一句名言:“对一个城市来说,最重要的不是建筑,而是规划”。
  城市规划是一项全局性、综合性、战略性的工作,涉及政治、经济、文化和社会生活等各个领域。城市规划要按照现代化建设的总体要求,立足当前,面向未来,统筹兼顾,综合布局。要处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设与社会发展、城市建设与环境保护、进行现代化建设与保护历史遗产等一系列关系。城市规划搞得好不好,直接关系城市总体功能能否有效发挥,关系经济、社会、人口、资源、环境能否协调发展。无论从国外还是国内看,在设计、建设、管理方面受到普遍赞誉的城市,都有一个科学合理的总体规划。
  深圳在建设沿江新城之时,要高度重视规划,科学规划,合理的定位,既要展现区域原有的自然风貌和历史文化,又要凸显新型城市的现代特色和发展魅力。通过改进和加强城市规划,克服城市建设中出现的诸如千城一面、无序开发、规划短视等问题,使城市规划具有战略性、科学性、可持续性、可操作性,促进城市的健康发展。
  沿江新城现有的基塘风光是深圳乃至广东岭南水乡文化的一个缩影,养殖产业,尤其是养蚝产业拥有上千年的历史,随着深圳城市化进程的推进,这些历史特征已经逐渐退出历史舞台,如果这次城市发展,再把原有的养殖根基进行彻底的破坏,后人凭景回忆的内容就根绝了。如何在规划中就做到保护与开发并举,在开发的基础上进行合理保护成为规划的关键。
  此外,城市建设是一个持续的工程,需要几年甚至几十年的努力才能建设完成,一定要避免短视行为的出现。目前国内有很多的城市规划盲目的体现第一责任人的权威,一届政府、一时规划,就敲定未来几十年的基本形态,这是缺乏战略性思考和长远规划的“短视”行为,是固守老化“一刀切”思想的体现。城市的发展总是在跟随着时代的变化,都会有时代的痕迹保留。所以,在做前期规划时,要避免“短视”行为的出现。
  总之,一座新城的规划并不能仅仅为新城规划而规划,要从大视角、高起点来整体看待一个区域的发展,最终做到城市建设与市民需求、产业需求相配套,在保持原有特色的基础上,避免出现一座“堆砌高层建筑物”的新城出现。
  撰文 南方日报记者 丁侃      摄影 南方日报记者 何俊

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